JAKARTA - Awal tahun 2026 menjadi fase penting bagi sektor properti nasional yang kembali mendapat dorongan kebijakan fiskal dari pemerintah. Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP 100 persen kembali menjadi perhatian pelaku usaha dan konsumen properti.

Kebijakan ini menyasar pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun atau apartemen yang memenuhi ketentuan tertentu. Pemerintah menilai instrumen fiskal ini mampu menjaga momentum pemulihan industri properti di tengah dinamika ekonomi.

Perpanjangan insentif PPN DTP tidak hanya memberi harapan bagi pengembang, tetapi juga membuka peluang bagi masyarakat untuk memiliki hunian. Di sisi lain, implementasi kebijakan tersebut masih menyisakan sejumlah tantangan teknis di lapangan.

Insentif PPN DTP 100 persen untuk rumah tapak dan satuan rumah susun resmi diperpanjang hingga Desember 2026. Ketentuan tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN Atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.

Perpanjangan Insentif Jadi Angin Segar Industri Properti

Perpanjangan kebijakan ini disambut positif oleh para pelaku industri properti, termasuk asosiasi pengembang. Real Estat Indonesia atau REI menilai keputusan pemerintah ini sejalan dengan kebutuhan sektor perumahan nasional.

Wakil Ketua Umum DPP REI Bambang Ekajaya menyampaikan bahwa perpanjangan insentif tersebut merupakan salah satu usulan dari REI. Usulan itu diajukan berdasarkan evaluasi atas pelaksanaan kebijakan sebelumnya.

“Sebab, kami melihat efek PPN DTP tahap 1 dan 2 yang lalu cukup berhasil menaikkan target pembelian properti,” ujarnya kepada Kontan, Senin, 5 Januari 2026. Pernyataan tersebut mencerminkan optimisme pengembang terhadap keberlanjutan insentif fiskal ini.

Menurut Bambang, kebijakan PPN DTP telah membantu menjaga daya beli masyarakat terhadap properti. Insentif tersebut juga mendorong konsumen yang semula menunda pembelian untuk segera merealisasikan transaksi.

Dari sisi pengembang, insentif ini memberikan ruang untuk meningkatkan penjualan unit yang telah tersedia. Dampaknya tidak hanya dirasakan oleh pengembang besar, tetapi juga pengembang menengah dan kecil.

Meski begitu, pelaksanaan kebijakan PPN DTP 100 persen tidak lepas dari kendala di lapangan. Tantangan utama muncul dari mekanisme pemanfaatan insentif yang dinilai belum sepenuhnya selaras dengan karakter bisnis properti.

Tantangan Implementasi di Lapangan Masih Dirasakan

Bambang mencermati bahwa insentif PPN DTP saat ini hanya dapat dimanfaatkan secara penuh untuk unit rumah berstatus ready stock. Ketentuan ini dinilai membatasi jumlah unit yang bisa menikmati fasilitas pajak tersebut.

“Seperti kita ketahui, baik rumah tapak maupun apartemen, pada umumnya dijual dalam kondisi indent atau masih dalam proses pembangunan,” lanjut Bambang. Kondisi ini membuat banyak unit belum memenuhi syarat untuk mendapatkan PPN DTP 100 persen.

Dalam praktiknya, sistem penjualan properti di Indonesia masih didominasi oleh skema inden. Pengembang biasanya memasarkan proyek sejak tahap awal pembangunan untuk menjaga arus kas.

Akibatnya, hanya sebagian kecil unit yang benar-benar siap huni dan memenuhi kriteria ready stock. Hal ini berdampak pada terbatasnya realisasi insentif PPN DTP di lapangan.

Bambang menilai bahwa pembatasan tersebut membuat manfaat kebijakan belum maksimal. Padahal, tujuan awal insentif adalah untuk menggerakkan seluruh rantai industri properti.

Selain status unit, ketentuan harga juga menjadi sorotan dalam implementasi kebijakan ini. Pemerintah menetapkan batas atas harga properti yang dapat memanfaatkan PPN DTP.

Untuk rumah tapak dan apartemen, batas harga maksimal ditetapkan hingga Rp 5 miliar. Namun, insentif PPN DTP 100 persen hanya berlaku penuh untuk rumah dengan harga maksimal Rp 2 miliar.

Bambang menilai ketentuan harga tersebut masih cukup relevan dengan kondisi pasar. Meski insentif penuh dibatasi, kebijakan ini tetap memberikan dampak positif bagi industri.

“Tetap sudah sangat membantu,” imbuh Bambang. Pernyataan ini menegaskan bahwa manfaat kebijakan masih dirasakan meskipun ada keterbatasan.

Harapan Kebijakan Lebih Adaptif ke Depan

Ke depan, REI berharap pemerintah dapat menyempurnakan kebijakan insentif PPN DTP agar lebih adaptif. Penyesuaian dinilai perlu dilakukan agar kebijakan sejalan dengan pola bisnis properti di Indonesia.

Salah satu usulan yang disampaikan adalah membuka peluang pemberian insentif bagi unit yang masih dalam proses pembangunan. Namun, usulan tersebut disertai dengan persyaratan yang jelas dan terukur.

Untuk hunian vertikal seperti apartemen, insentif diharapkan dapat diberikan pada proyek yang telah memenuhi aspek legalitas. Misalnya, proyek yang perizinannya lengkap dan sertifikatnya telah terpecah.

Selain itu, proyek hunian vertikal tersebut juga harus siap untuk dibangun. Dengan kriteria ini, risiko bagi konsumen dan negara dapat diminimalkan.

Sementara untuk rumah tapak, REI mengusulkan agar penjualan inden tetap dapat memperoleh insentif dengan batasan tertentu. Salah satu batasan yang diusulkan adalah jangka waktu inden yang relatif singkat.

“Dan untuk rumah tapak, indent dapat dibatasi, misalnya maksimal enam bulan, serta untuk pengembang yang memiliki rekam jejak yang baik, dan merupakan anggota asosiasi perumahan yang diakui pemerintah,” jelas Bambang. Usulan ini bertujuan menjaga kredibilitas pengembang sekaligus melindungi konsumen.

REI menilai bahwa pengembang dengan rekam jejak baik memiliki risiko gagal bangun yang lebih rendah. Keanggotaan dalam asosiasi resmi juga dianggap sebagai bentuk pengawasan tambahan.

Dengan penerapan kriteria tersebut, REI optimistis cakupan insentif PPN DTP dapat diperluas. Hal ini diyakini akan meningkatkan partisipasi pengembang dalam program pemerintah.

Lebih banyak pengembang yang terlibat berarti pasokan hunian juga semakin beragam. Konsumen pun memiliki lebih banyak pilihan sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial.

Dari sisi makro, perluasan insentif diharapkan mampu menggerakkan sektor terkait lainnya. Industri bahan bangunan, tenaga kerja, dan jasa pendukung turut merasakan dampak positif.

Kebijakan PPN DTP juga dinilai memiliki efek berganda terhadap perekonomian nasional. Setiap transaksi properti melibatkan banyak sektor yang saling terhubung.

Oleh karena itu, penyempurnaan kebijakan menjadi kunci agar manfaatnya lebih optimal. Pemerintah dan pelaku industri diharapkan terus berkoordinasi untuk mencari formulasi terbaik.

Dengan pendekatan yang lebih fleksibel dan terukur, insentif PPN DTP berpotensi menjadi instrumen strategis jangka menengah. Kebijakan ini tidak hanya mendorong penjualan, tetapi juga memperkuat fondasi sektor perumahan nasional.

Keberlanjutan insentif hingga 2026 memberi sinyal kuat akan keberpihakan pemerintah pada sektor properti. Tantangan implementasi yang ada diharapkan dapat dijawab melalui evaluasi dan penyesuaian kebijakan yang berkelanjutan.