JAKARTA - Pemerintah kembali memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk sektor perumahan pada tahun 2026. 

Kebijakan ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025, yang menjelaskan tata cara pemberian insentif PPN DTP untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun. Ini adalah kabar gembira bagi mereka yang berencana membeli rumah, karena insentif tersebut bisa mengurangi beban pajak yang harus dibayar.

Tata Cara Pemanfaatan Insentif PPN DTP

Melalui kebijakan ini, PPN DTP hanya berlaku untuk penyerahan rumah baru yang dilakukan pada tahun 2026. Salah satu syarat utama yang ditetapkan adalah bahwa pembayaran uang muka atau cicilan pertama tidak boleh dilakukan lebih cepat dari 1 Januari 2026. Aturan ini jelas bertujuan agar transaksi yang memanfaatkan insentif PPN DTP sesuai dengan ketentuan yang berlaku pada tahun 2026.

Contoh pertama mengenai transaksi rumah tapak pada Januari-April 2026 memberikan gambaran yang lebih jelas tentang bagaimana insentif PPN DTP diterapkan. Misalnya, seorang pembeli bernama Ibu N membeli rumah dengan harga Rp2 miliar dan melakukan pembayaran bertahap hingga bulan April 2026. 

Jika rumah selesai pada bulan Mei 2026 dan penandatanganan akta jual beli dilakukan pada bulan yang sama, maka transaksi tersebut akan memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif PPN DTP.

Skema PPN DTP untuk Pembayaran Bertahap

Pada contoh transaksi Ibu N, pembayaran yang dilakukan antara Januari dan April 2026 akan mendapat insentif PPN DTP sebesar 100%. Dengan kata lain, PPN yang terutang untuk pembayaran sebesar Rp500 juta di setiap bulan akan ditanggung sepenuhnya oleh pemerintah. 

Faktur pajak yang diterbitkan oleh pengembang (PT X) akan mencantumkan kode transaksi yang sesuai, serta keterangan bahwa PPN ditanggung pemerintah berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025.

Insentif PPN DTP ini tidak hanya berlaku untuk rumah tapak, tetapi juga dapat diterapkan untuk satuan rumah susun dan rumah toko dengan ketentuan yang mirip. Namun, penting untuk dicatat bahwa transaksi rumah toko yang pembayarannya dilakukan sebelum 1 Januari 2026 tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif tersebut.

Pembatasan Insentif PPN DTP: Satu Rumah, Satu Insentif

Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah pembatasan yang ditetapkan oleh pemerintah, yaitu satu orang hanya berhak mendapatkan insentif PPN DTP untuk satu rumah atau satu unit rumah susun dalam periode berlakunya PMK. 

Dengan kata lain, meskipun seseorang sudah menerima fasilitas serupa pada tahun-tahun sebelumnya, mereka tetap bisa memanfaatkan insentif ini, tetapi hanya untuk satu unit rumah yang mereka beli pada tahun 2026.

Sebagai contoh lain, pembelian apartemen secara kredit bank tetap berhak atas insentif PPN DTP, dengan ketentuan bahwa uang muka dibayar pada Januari 2026 dan kredit cair pada Februari 2026. PPN DTP akan diberikan 100% untuk bagian harga rumah hingga Rp2 miliar, sementara untuk bagian di atas Rp2 miliar, PPN akan dipungut secara normal. 

Dalam kasus ini, pengembang akan menerbitkan dua faktur pajak terpisah: satu untuk porsi yang ditanggung pemerintah dan satu lagi untuk porsi yang dikenakan PPN normal.

Kewajiban Administratif Pengembang dalam Program PPN DTP

Selain kewajiban yang dimiliki oleh pembeli, pengembang juga memiliki sejumlah kewajiban administratif yang harus dipenuhi agar insentif PPN DTP dapat diterapkan dengan benar. Salah satunya adalah kewajiban untuk menerbitkan faktur pajak dengan kode transaksi yang sesuai, yakni kode 07, serta mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang di faktur.

Pengembang juga harus melaporkan faktur pajak tersebut dalam Surat Pemberitahuan Masa PPN sesuai dengan periode pembayaran yang ditentukan. 

Selain itu, mereka juga harus mendaftarkan berita acara serah terima di sistem yang disediakan oleh Kementerian PUPR atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) sebelum batas waktu yang telah ditetapkan, yaitu paling lambat akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan, yakni tanggal 30 Juni 2026.

Penerapan Insentif PPN DTP: Manfaat bagi Pembeli dan Pengembang

Penerapan insentif PPN DTP di sektor perumahan ini tentu membawa manfaat yang signifikan bagi pembeli rumah. Dengan adanya insentif tersebut, pembeli dapat menghemat pengeluaran mereka yang seharusnya untuk PPN, sehingga beban pembelian rumah menjadi lebih ringan. 

Bagi pengembang, insentif ini bisa menjadi daya tarik tambahan bagi konsumen yang tengah mempertimbangkan untuk membeli rumah.

Namun, pengembang juga harus memastikan bahwa seluruh prosedur administratif terkait pemberian insentif ini dipenuhi agar tidak terjadi kendala dalam proses transaksi. Kewajiban administratif yang ketat menuntut pengembang untuk teliti dalam mencatat dan melaporkan semua transaksi yang dilakukan.

Kesimpulan: Insentif PPN DTP sebagai Solusi Akses Perumahan yang Lebih Terjangkau

PPN DTP yang diperpanjang hingga 2026 memberikan peluang lebih besar bagi masyarakat untuk membeli rumah dengan harga yang lebih terjangkau. Kebijakan ini memberikan insentif yang sangat berguna, khususnya bagi mereka yang tengah merencanakan pembelian rumah baru, baik rumah tapak maupun satuan rumah susun. 

Dengan memahami skema dan persyaratan yang berlaku, baik pembeli maupun pengembang dapat memanfaatkan insentif ini sebaik mungkin untuk mendukung transaksi properti yang lebih efisien dan terjangkau.